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界面新闻编辑 | 李慎
2025年春节假期过后，广东省内多个城市于近日密集发布土地收储公告，以专项债为资金抓手，加速推进存量闲置土地的收回与盘活。
据克而瑞整理统计，仅2月7日-9日广东就有7个城市披露了收储计划，共涉及48幅地块，土地面积约224.6万平米，总收购价格超过171亿元。
这也是在2024年11月自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，明确了地方政府运用专项债资金收回收购存量闲置土地的细则之后，首次有地方政府大规模披露收储土地情况。
珠海领跑，国企主导
从目前各城公布的计划来看，珠海的收储“手笔”最大。
2月7日，珠海发布2025年第一批存量闲置土地的收储清单。据《关于珠海市2025年第一批土地储备领域申报地方政府专项债券项目用地收储价格的公示》显示，本次珠海计划收回14宗土地，土地用途包括居住、商业、旅游等，总土地面积约41.5万平方米，总收储价格约66.4亿元，占广东全省近三成。
并且，地块涵盖商务、居住、旅游等多种用途，且均由华发集团、大横琴等珠海本地的国企持有。
其次是惠州。2月10日，惠州市自然资源局发布《拟收回收购国有建设用地使用权公示》。公示显示，惠州拟对8宗国有建设用地使用权进行收回收购，总收购价格近50亿元。
从收购价格来看，本次地块的收储价格均低于当初的出让价，折扣基本在7-9折左右。
“这也是贯彻了‘土地成本与评估价，就低确定’的原则”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出。
从被收购地块的项目公司性质来看，据克而瑞统计，48幅地块中有45块都是当地国企所有，其中珠海收购的14幅地块中本地的华发集团就有6幅。
而中山收购的三幅地块中的两幅属于当地的民营企业，另外一幅则由华润置地、仁恒置地以及当地国企所有。
整体来看，第一轮的专项债闲置土地收购主要偏向于支持地方国企，不过，此次政策并未排除民企，后续符合条件的地块亦可能纳入收储范围。
“目前国企和城投的地块较多，一方面是因为国企城投地块资产负债关系较为清晰，另一方面民企地块很多是抵押状态，或有复杂的债券债务关系，甚至是司法纠纷，不符合收储条件；还有就是，地块收储以后可能暂时储备着，霍氏修改规划条件再出让，且出让给原企业，可能转变用途，比如做保障房、公共用途等等”，李宇嘉介绍。
从源头化解库存压力
政策背景方面，土地储备专项债曾于2017-2019年期间大规模发行，主要用于新增土地前期开发，但后来在2019年9月因隐性债务风险被叫停。
2024年以来，自然资源部明确鼓励专项债用于存量土地收储，财政部亦将“土地储备”重新纳入专项债支持范围。
这一调整的逻辑在于，通过专项债收储，地方政府可直接回收企业无力开发的闲置地块，既可以改善房企流动性压力，也可以短期内减少土地供给量，从源头上降低库存，有利于促进市场止跌回稳。
开源证券测算指出，过往土储专项债发行期间平均占比约25.9%，若按10万亿地方化债资源计算，将消化未开工土地建面8.53亿平，占当前未开工土地建面的77.6%，截至2026年末，已开工未售库存约9.8亿平，去化周期13.9个月，较去年10月降低16个月，处于历史较低水平；未开工+已开工未售库存约15.4亿平，去化周期21.8个月，较2024年10月降低20个月。
“收储可能会成为2025年土地市场的一大看点”，李宇嘉分析指出。
他表示，2025年会有更加积极的财政政策将落地，稳增长要发挥项目带动作用，专项债发行速度加快，为土地收储创造条件。国企、城投承担稳增长的先行军，收储这些地块也能给前者带来资金上的源头活水。
不过，客观上虽然需要加大收储力度，但负面清单制下专项债用途广泛，能率先形成实物工作量的项目可能最先获得申请，土地如果不马上开发，能否申请到还待估量；另外，收储以后，如果区域内商品房库存大，可能无法开发，但债务要偿还，这是个大问题。用作保障房、公共用途，怎么解决长债资金，也需要考虑。
